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独立・開業

美容室を居抜き物件で開業するメリット・デメリット!見極め方や探し方も解説

居抜き物件の美容室で開業する際の注意点

「美容室を居抜き物件で開業することには、どのようなメリット・デメリットがあるんだろう?」
開業を考える際、多くの方が居抜き物件とスケルトン物件で悩まれます。

居抜き物件は初期費用を安く抑えられるうえに開業までのスピードが早い傾向にあります。一方で、いくつかデメリットがあるのも事実です。本記事では居抜き物件のメリットとデメリットをまとめ、注意点や物件探しの方法をご紹介します。

 

美容室の開業は居抜き物件とスケルトン物件で何が違う?

テナント選びには「居抜き物件」と「スケルトン物件」の2種類があります。ここではそれぞれの特徴を紹介します。

「居抜き物件」

居抜き物件

「スケルトン物件」

スケルトン物件

居抜き物件とは

設備や備品などを残したまま店舗を譲渡・賃貸することです。すでに美容室として営業していた店舗の場合、設備などをそのまま、あるいは一部を残した状態で契約することになります。中には美容室以外の居抜き物件もあります

居抜き物件で開業する際に引き継げるのはテナント状況によって異なりますが、主なものは以下のとおりです。

  • エアコン
  • ボイラー
  • シャンプー台やセット面
  • 壁や天井などの内装
  • スタイリングチェア

したがって、これらの機材や備品を「揃える必要がない」というメリットがあります。

また、地域の人にとって「美容室がある」と認知されているため、スケルトン物件で開業するより認知してもらいやすいといえるでしょう。

スケルトン物件とは

まっさらな状態で店舗を譲渡・賃貸することです。基本的には設備や内装などが何もない状態で契約することになります。

スケルトン物件は居抜き物件と違って、すべての機材や備品を自分で揃えなければなりません。そのため、居抜き物件よりコストや時間、手間がかかるでしょう。一方で、自分好みの美容室をゼロからつくれるというメリットがあります。

また、一般的には居抜き物件より候補地が少ない傾向にあると考えてください。居抜き物件は「美容室として使っていた店舗」という条件が付くため、物件探しが困難になりかねません。スケルトン物件は対象が多いため、場合によってはすぐに好みの物件を見つけられる可能性があるでしょう。

美容室を居抜きで開業するメリット・デメリット

美容室 居抜き

美容室を居抜きで開業することにはメリットとデメリットがあります。「居抜きかスケルトンスケルトンか、どちらがいいのだろう」と悩む場合、ここで紹介するメリットとデメリットを参考にするのがおすすめです。

居抜き物件のメリット

居抜き物件のメリットは以下の2点です。

  • 初期投資を抑えられる
  • 開業までの時間を短縮できる
  • 初期投資を抑えられる

居抜き物件はスケルトン物件と比べて、初期投資を安く抑えられる傾向にあります。すでに設備が残っているからです。

例えばスケルトン物件の場合、内外装費用や設備・備品だけでも坪単価45万〜かかってしまう可能性があります。つまり、貯蓄や借り入れが必要です。

内装や設備・備品をすべて引き継ぐことができる場合、これらの出費を抑えられます。コストを最小限に抑えたい場合、居抜き物件がおすすめです。開業資金の具体的な目安はこちらでも解説しています。

関連記事:
美容室の開業資金はどれくらい?手続きや必要資金の目安を解説

開業までの時間を短縮できる

居抜き物件はスケルトン物件と比べて、スピーディーに開業できます。ある程度、営業できる状態で残されているためです。

スケルトン物件の場合、内外装費や設備・備品の購入などを自分で進めなければなりません。コストがかかるとともに、時間や手間が必要になります。場合によっては、開業までに3ヵ月以上かかってしまうこともあるでしょう。

できるだけ早く開業したい場合、居抜き物件がおすすめです。開業の具体的な流れはこちらで紹介しています。

関連記事:
美容室を独立開業するための手順とは?

居抜き物件のデメリット

一方、居抜き物件には以下のデメリットもあります。

  • 内装の自由度が低くなる
  • 解体や修繕などで費用が高くなることもある

内装の自由度が低くなる

居抜き物件は機器や設備、備品が残されているため、まっさらな状態で店舗をつくることができません。したがって、スケルトン物件と比べると自由度が低くなってしまいます。

内装工事をやり直せば自分好みの美容室を作れますが、コストも時間もかかってしまいます。ゼロから自分好みの美容室をつくりたい場合、スケルトン物件での開業がおすすめです。

解体や修繕などで高くなることもある

居抜き物件の場合、内外装費や設備・備品費を安く抑えられるのは事実です。ただ、「内装が古くなっている」「設備が壊れている」などの問題が発生した場合、新たに修理・廃棄する必要があるでしょう。

場合によっては修理したものの長く使うことができず、買い直しを迫られることもあります。この場合、修理費と購入費がかかってしまうため、新品を買ったときよりコストが高くなりかねません。

居抜き物件の美容室で開業する際の注意点

居抜き物件の美容室で開業する際の注意点

居抜き物件で美容室を開業することには、さまざまなリスクがあります。例えば、きちんと物件を見極めなければ解体・修繕費などが発生するでしょう。

このようなリスクを最小限に抑えるためには、以下3つの注意点を事前に把握しておくことが重要です。

  • 退去した理由をかならず確認する
  • 契約前に設備の状態をチェックする
  • 物件を見極める

退去した理由をかならず確認する

前の美容室が「なぜ退去したのか」をかならず確認してください。退去の理由は契約の大きな判断材料になります。

美容室が退去する理由は主に2つあります。

  • 事業拡大による転居
  • 経営不振による退去

このうち、事業拡大による転居であれば問題ありません。前向きな退去理由だからです。

一方、経営不振による退去である場合は注意してください。経営不振の理由が立地だった場合、同じように経営がうまくいかなくなる恐れもあるでしょう。参考までに紹介すると、政府統計『令和2年度衛生行政報告例』によれば年間の閉店数は約1万215店※です。

経営不振で退去した店舗を引き継ぐ場合、しっかりと経営戦略を考えるのが重要です。失敗のリスクを極力抑える美容室の経営戦略はこちらをご覧ください。

※2020年3月末の施設数から新規開店数を引いたもの

関連記事:
美容室の経営戦略とは?集客・売上増加のマニュアルをわかりやすく解説

契約前に設備の状態をチェックする

設備・備品を引き継ぐ場合、契約前に状態をチェックするのは欠かせません。特にチェックが必要なのは以下の2つです。

  • 器具や設備の状態、使用年数
  • 譲渡物の有無

器具や設備の状態、使用年数

まず確認するべきなのが、ボイラーやエアコンといった機器・設備です。このような機器・設備は買い替えや修繕が高くなりかねません。大型の機器や設備は特に使用年数と可動状態をしっかりチェックしましょう。目安としては、使用年数が10年以上になると買い替えの検討が必要です。

シャンプー台やスタイリングチェアも、経年劣化によって使用できない場合があります。状態によっては修理すら不可能なこともあるでしょう。実際に試してみて「開業後も使えるかどうか」を確認するのがおすすめです。

譲渡物の有無

譲渡物の確認も大切です。転居による退去の場合、オーナーによっては「これとこれは持っていきたい」と考えている可能性があります。「引き継げるもの」「引き継げないもの」をしっかり確認しておかなければ、のちのちトラブルになる可能性もあるでしょう。

また、「譲ってもらえるつもりで資金調達の計画を立てていたけれど、譲ってもらえなかった」といった事態になれば、思わぬ出費を迫られるケースもあります。このような事態を避けるためにも、譲渡物の確認は必須です。

物件を見極める

物件そのものの見極めも重要です。特に以下の2点はしっかりチェックしましょう。

  • ターゲット層のお客様が来られる立地か
  • 近隣に競合はあるか

ターゲット層のお客様が来られる立地か

物件のエリアによってお客様の層は異なります。例えばターゲット層を「30代の女性」に設定する場合、30代の女性が来店しやすい立地や物件でなければなりません。自分のターゲット層に合致した物件か、もしくは事業計画を実際の客層に合ったものに変更することがおすすめです。

なかには「特にターゲットを決めていない」という方もいるでしょう。ターゲットを決めずに開業するのはおすすめできません。ターゲット選定は経営するうえで必須だからです。

当社の「マイスタ®サロン」では「35歳から44歳までの子育て世代、専業主婦、世帯年収600万円以上」とかなり細かくターゲットを絞っています。まずはこのようにターゲットを決めましょう。

近隣に競合はあるか

競合をリサーチせずにはじめてしまうと、自分の美容室の強みを生かすことができません。差別化は美容室のみならず、事業をはじめる際の重要な要素の一つです。

特に、半径500メートル圏内にある競合はかならずリサーチしましょう。集客における徒歩圏内は「半径500メートルである」といわれています。リサーチする際は、以下の点を確認してください。

  • メニュー
  • 価格
  • クーポンや割引制度
  • ホームページ、SNS
  • お店の雰囲気

「競合がどのような層をターゲットにしているか」「そのターゲットを獲得するためにどのような施策を講じているか」などを分析しましょう。分析することで「自分の美容室で何ができるか」が見えてきます。

美容室の居抜き物件を探すには

美容室の居抜き物件は、簡単に見つかるものではありません。スケルトン物件に比べて数が多いわけではないからです。

そこで、ここでは美容室の居抜き物件を探すおすすめの方法を4つ紹介します。

  • 不動産ポータルサイトを利用する
  • テナント物件に強い不動産会社に相談する
  • 出店したいエリアを散策して空きテナントを探す
  • フランチャイズを検討する

不動産ポータルサイトを利用する

まずは不動産ポータルサイトを利用しましょう。不動産ポータルサイトとは複数の不動産業者が物件を掲載しているサイトのことで、テナントや店舗の情報を簡単に検索できます。

美容室の居抜きに強い主な不動産ポータルサイトは以下のとおりです。

  • テナントショップ
  • サロン不動産ネット
  • 居抜き本舗
  • 居抜き市場

不動産ポータルサイトは簡単に探せる一方で、集客力のある人気の物件はあまり出回らないというデメリットがあります。なぜなら、集客力のある物件はインターネット上に掲載される前に契約が決まってしまう可能性が高いからです。

また、人気の物件は掲載されるとすぐに契約が決まってしまう傾向にあります。定期的に不動産ポータルサイトをチェックして、良い物件を見つけたらできるだけ早く問い合わせましょう。

テナント物件に強い不動産会社に相談する

不動産会社に直接相談するという方法があります。テナント物件に強い不動産会社と関係を築ければ、不動産ポータルサイトに掲載する前の物件情報をいち早く伝えてくれる可能性があるでしょう。

一方で、不動産会社と関係を築くのは時間がかかります。いくつかの不動産会社を巡って、希望する物件の詳細やエリアなどをしっかり伝える必要があるでしょう。

出店したいエリアを散策して空きテナントを探す

地元など開業したいエリアが決まっている場合、実際に散策して空きテナントを探すという方法があります。散策していると、思わぬところで空きテナントを見つけられる可能性があるでしょう。

空きテナントを見つけた場合、不動産会社の看板やステッカーが貼られていることが多いです。すでに決まっている可能性もあるため、まずは問い合わせてみましょう。

フランチャイズを検討する

フランチャイズで開業するという方法もあります。フランチャイズで開業すると、フランチャイズ本部が開業に向いている物件を紹介してくれます。

この場合、かならずしも居抜き物件を紹介してくれるとは限りません。基本的にはフランチャイズ本部の意向に沿わなければならないため、スケルトン物件での開業となる可能性もあるでしょう。

一方で、フランチャイズで開業する場合、サポート体制が充実しています。例えば、当社の「マイスタ®サロン」では次のようなサポートを実施します。

  • 出店エリアの選定、およびマーケティング調査によるノウハウの提供
  • マイスタ®サロンの基準に沿った店舗設計および施工
  • 広告宣伝、集客エリアのご提案
  • 本部による座学研修、および直営サロンによるオペレーション研修

さらに、開業後もコンサルティングや広告宣伝の作成などで支援するため「軌道に乗るのが早い」というメリットもあるでしょう。実際に、1年目で「月間最大300名もの集客に成功した」という実績もあります。軌道に乗るのが早ければ、初期費用の回収も早くなります。フランチャイズに関してはこちらをご覧ください。

美容室の居抜きで開業するなら事前準備を慎重に

美容室を居抜きで開業することには、コストや時間を削減できるというメリットがあります。一方で、自由度が低くなったり解体や修繕で出費がかさんだりするデメリットもあると覚えておきましょう。

大切なのは「できるだけリスクを抑えて開業する」という点です。リスクを抑えるには業務提携やフランチャイズを選択肢に入れたり、サロンづくりの仕組みやノウハウなどの知識と経験豊富なパートナーに相談してみたりすることが大切です。

「マイスタ®サロン」はサロン経営のお悩みを解決するパートナーシップ制度です。

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